转载 | 王富海「拥抱城市运营时代:一个上市规划公司的二次创业」

时间:2022-06-02
转载 | 王富海「拥抱城市运营时代:一个上市规划公司的二次创业」

王富海,hth华体会登录入口董事长、首席规划师,国务院特殊津贴专家,教授级高级规划师/注册城乡规划师

存量更新时代,城市发展转向运营主题。城市规划的思想意识、技术能力、服务内容,还有发挥作用的方式都在产生变化。以前的规划更像是健康顾问,但城市运营需要的是临床医生,将更多的行动要素考虑进来,让规划更具有可实施性。以前的规划更强调空间建设方案,但城市运营需要的是综合咨询服务,针对运营问题提供一揽子解决方案和行动建议。站在服务城市运营的角度,上市可能是规划公司延续自主性的一个正当的选择,可以借助科技的力量摆脱定制式业务的束缚。尤其是当下城市规划领域很多新出现的工具性需求,正在成为规划设计公司上市后的新发展空间和业务拓展机遇。

从建设时代到运营时代

过去在城市快速扩张建设时期,城市规划主要服务于城市空间拓展和新增建设,关注点在于提供“好方案”。但进入存量发展阶段后,城市建设重点转为存量资源的持续运维,要对城市各项空间资源要素进行盘整、激活、调度及优化利用,以实现资源综合价值的最大化,即进入了以运营为主题的时代。相应的,我提出了“规划2.0”的概念,因为仅通过蓝图式的方案已无法解决新时代城市发展和治理所面临的重重问题,需要规划师们提供“好服务”“好操作”。

可以预见,未来的城市对规划的需求是更加多元的,不光是要做出设计方案、总体规划,还必须脚踏实地的解决具体问题,有的要给“开处方”,有的要“做手术”,好多种治疗方式同时都需要。

比如深圳的城市更新以拆除重建为主要形式,将快速城市化过程中产生的大量的不合法建筑变成了如今城市再发展的空间资源。但是在制定相关政策时,需要规划师大幅度地介入,告诉大家哪些地方可以去拆除重建,哪些地方却不可以,哪些条件下可以推动拆除重建,哪些条件下又不可以,以及城市更新需要把握什么样的节奏,具体更新项目如何协调各方利益如何落地。回答这些问题比提供单个更新项目的建设方案更为重要。

也就是说,立足于对城市发展规律的深刻认识,规划要围绕城市更新决策发挥重要的空间统筹作用。这是面对新时代城市发展特征和需求的变化,规划的一大学科优势和行业价值。

而规划的另一个优势和价值在于它的未来导向性。因为城市的变化往往并非一开始就特别剧烈,而是一个缓慢的由小及大、从量到质的渐变过程。当小变化开始出现时,需要规划师作出前瞻性的判断,而不是等到突变来临时才措手不及。

站在这个角度,hardwoodcheckoff.com要正视未来的技术给城市带来的结构性的影响,提前做出准备。比如随着远程办公越来越方便,并成为很多企业机构的选择。100人的公司可能只需要50个工位。这就意味着办公空间过剩了,而且每天的通勤出行会下降一半。那么城市的出行结构和交通组织就要发生变化。建地铁还行,但是还需要建那么多的高架吗?共享单车的普及告诉hardwoodcheckoff.com,除非有特殊的运动需求,家庭可以不需要再买单车了,那么以后有没有可能也不需要汽车?即便开车,可能也是共享汽车。那么停车空间是不是也要发生变化?接下来,相当部分的人没有必要选择离单位近而房价高的地方居住,这对市中心的住房价格可能也会形成冲击。但像深圳这样的城市仍在不断地建超级办公楼,花很多钱修地下道路,可能在需要转型的时候犯下非常严重的错误。而这种错误有可能使城市未来的运营成本特别高,继而倒逼相关的企业和人迁离出去,引发城市的衰落。

所以在这样一个转型期,规划不论从思想意识、判断能力,还是价值作用、服务方式等方面,都在发生变化。城市更新比新城规划复杂得多,每一件事情都要有相应的诊断需求的判断和相关的规划与安排。城市更新规划不仅要做用地规划、城市设计,还要把后续规划实施、项目建设、招商运营等全周期管理提前统筹考虑好。更新只是手段,更重要的是先要去研究它如何运作更好,然后才有内容上与之匹配的规划和设计。

形象地说,以前的规划像健康顾问,判断未来15-20年身体会发生哪些变化,然后要求人的生活方式做出相应的调整。而现在,需要规划更像临床医生,根据临床病症,定制治疗方案和执行医师。例如,“十三五”期间深圳市确定了18个重点片区,每个重点片区都设立了一个机构来负责主推,几乎都聘请了总设计师。这就出现了一种以一个片区的整体需求为主的规划服务,与之相对应的是,提供规划服务的团队、内容和方式都在发生变化。更多时候,最重要的是把规划功能、空间政策等理顺调整好,而不是怎样把建筑做得更漂亮。

从规划–设计到规划–咨询–运营

传统的规划机构一般都有三大业务板块:规划、建筑、市政。业务发展往往是纵向的,即每个板块各自从规划往设计深化。纵向发展有很多前景领域,比如专类城市设计、智能社区、海绵城市、建筑工业化等等。还有一个方向是横向发展,即打通板块之间的联系,从规划走向综合咨询服务,也有很大的发展空间。目前,很多的规划单位已经在作纵向发展,并且未来还会有更多的单位投身其中。但在横向发展上,只有很少的单位在进行有意识的尝试。例如,建筑设计已经充分竞争了,而咨询服务相对来讲还是“蓝海”。

不过,未来是一个链接的时代,横向的咨询不可能由规划师一个专业承包。以后不论是项目参与机构之间的合作,还是同一机构的不同部门之间的合作,甚至每个项目组本身,都需要跨专业、多技能的团队组合。由于工作对象是更加系统性的、结构性的,在大家各司其职的同时,规划师可以起到组织的作用。

比如规划一个物流中心,按照原来的做法,只要分析有哪几项功能、各占多少比例,然后把它通过方案在空间上安排好就可以了。但现在规划面临的问题是,对于一个做物流中心的企业,它还有什么需求?比如,要研究物流中心的投入和产出,要经营哪种类型的物流?这种类型的物流通常的利润率有多少?需要投入到建筑的成本和运营成本分别是多少?经营到多大的量可以实现盈利?实际上对于需求方来讲,在没有考虑这么深的情况下做出来的规划,不能保证可以满足他的运营需求。所以势必会出现这样的状况,同一个甲方既需要编制空间规划,也需要研究产业定位,还要做财务规划、招商计划等等。如果每一种规划、每一种技术服务、每一项需求都得找一个相关的单位,那么总的规划咨询服务费用就会很高,而且很有可能各个环节是彼此割裂的,没能统筹起来。

所以,在存量更新的时代,或者说对效益更加敏感的时代,针对未来运营的可行性做出判断成为做好一个规划的要义。蕾奥起初将行动规划的内容概括为“四划”,包括目标谋划、路径策划、空间规划和实施计划。但到蕾奥十周年时,公司logo在行动规划的基础上又增加了“运营咨询”四个字。这意味着当行动规划要考虑的要素变得更丰富时,仅规划这个平台已经盛不下了,还要发展咨询。规划更多的是空间的方案,还需要咨询就如何去运营提出更多的建议或问题解决方案。还用物流中心的规划举例。咨询服务可能告诉他经过一系列的测算,物流中心的建筑形式增加到三层就可以把物流总服务量加大一倍。这样就不是一个规划的产物,而是一个研究的结论。这些研究结论可能是规划编制的前提,也可能是他们立项的基础。现在规划的社会需求发生了变化,规划一定要去应对,但又不能变得无所不包,未来的落脚点是对城市建设、城市运营提出解决方案,也就是运营咨询。

运营是一个庞大的概念,特别是城市运营。大到城市的一个区,如今区级政府在存量规划实施中的分量越来越重,小到一个园区或者街道,在管辖范围内该做什么事儿、怎样一点点去做,肯定都需要规划师。在运营过程中,规划师凭恃空间平台优势,可以做各专业工作的统筹,形成一个运营咨询的解决方案。所以,将来的规划师更多的是要做许多规划以外的事情。

行动规划的探索

行动规划的探索,一方面是在法定规划中考虑行动的要素,让法定规划能够做得更加科学合理,另一方面,行动规划本身针对的就是非法定规划,考虑行动的过程。虽然还处于探索阶段,行动规划实际上也形成了几个方面的进展。

第一个是对行动规划范式的理解。对于时下的国土空间规划体系重构,总规仍然是纲领性的规划,hardwoodcheckoff.com应该针对“十四五”期间的操作性、时效性较强的内容,同步编制近期规划。而且,要把国土空间规划作为一项全周期的、动态循环的工作。过去城市总体规划有个毛病,花大气力去编制、去报批,但批后如何实施却没有再去组织。国土空间总体规划要汲取这个教训,要组织管理好规划的实施。这就需要做行动规划,要有对关键目标指标的数据跟踪,要有相应的详细规划、专项规划、近期规划作为传递,要有定期的规划实施评估调校。通过“块块”的落实、“条条”的落实和时间上的落实,形成总规的实施监督体系。所以规划的生命周期是指这个规划的目的是为了执行,但是执行需要有策划、有计划、有制度保障。例如落实碳中和要求,标准谁来制定,实施谁来统筹,具体任务要分解到何种程度,这些都要落实。不光是时间、空间上的统筹安排,还有具体分工和责任落实的问题。这些可以说是行动规划在法定规划中的探索。

在非法定规划方面,有些规划品种就是为了行动而编制的,而且这种规划需求显然比过去更多了。比如上海的15分钟生活圈。这是近年来才有的新概念,而且它不是一个法定规划,只是一个操作性很强的行动规划,但是很有用。还有城市更新,现在往往不是做一个空间规划就能解决的问题,还要涉及政策调整等复杂的因素。例如上海新天地,为了能够留住有历史特色的、低层的房子,提出了让原住民置换到后面建设的高层住宅的办法。但如果当时的政策不允许在当地建设高层住宅,那新天地不可能是现在的情况。如今的城市更新项目规划更是先基于各种政策、规则做出利益博弈,对未来的更新行动过程做出判断,最后才将结果的空间化表达落到规划方案上。

第二个是按照实际需求编制规划,这10年来进展很大。现在的城市体检、大数据应用,实际上都是希望更加准确地把握城市的实际需求。比如用碳来做城市体检。首先检验碳的产生量在哪些方面,然后采取一些措施预测到2030年的达峰是怎样的状态,再根据这个状态,提出每年如何增加碳的处理量、减少碳的排放量。这就是实在的、经过评估的需求,能够通过规划的一系列手段和政策去满足、实现。再如现在讲的人民城市,就是要更多地考虑人民的需求。很多城市在交通高峰时段,常常因接送孩子的瞬间交通导致大面积的交通瘫痪,但这不是简单的交通规划问题,背后可能是所谓的学区房问题,是教育公平的问题。另外,要掌握实际需求,需要规划师既能倾心听取老百姓的呼声,也能对未来需求的变化做好前瞻性判断。

深圳高新园周边原有两个村子,居住着大量的高新企业的就业者。其中一个已经拆除重建了。这个村子之前的容积率大概1.3,重建后增加了配套居住的容量,容积率达到了4.5左右。但是你会发现,原来容积率1.3的状况下,村里大约居住了3万“码农”。他们可以步行或者骑单车上班,个人生活成本很低,企业的成本也低,而且对城市交通的影响也比较小。但是拆迁后,补偿给原来村民的房子都是单元房,不但租金提高了,而且无法分出更多的出租单元,所以要想继续住在这里,租金成本就得翻倍甚至更多。这就导致,扩大了建筑面积,反而让能够居住的人变少了。除了补偿给农民的单元房,其余住宅都是高价商品房。这些商品房实际上跟“码农”们没有关系。

这个村子的旧改方案还包括新建一座大型商业综合体,也确实成为了目前深圳所有商业综合体中最好的一个,吸引了很多不在这里就业但要来消费的人群。大量的“码农”只能沿着地铁迁到更远的地方居住,增加了交通的时间和成本,有的不得不开车。新建的商品房增加了很多居住人口,而且基本都是驾车出行的,商业综合体又吸引了更多的车流,导致这个片区现在天天堵车。所以当另一个村子也要进入旧改的时候,社会上反对的声音就比较多了。如果再这样下去,高新园区就会发生很大的变化,可能就不太适合很多科技企业发展了。企业在这里的运营成本直线增加,可能也会搬走。

其实这些情况在规划之前就应该预料到。所以规划实际上不是做出方案图的问题,而是要更早地提出一些发展的选择,提前对运营的状态做出判断。深圳作为一个高科技城市,第一诉求是要保证高新技术企业的生存。这个地方适不适合建商业综合体,要从规划的角度提早做出判断。综合体建在500米之外,或者另外一个村,反而对那一片区域的发展有好处,无非就是这个园区的人多走点路。这就是规划要做的权衡。

上市是二次创业

蕾奥在创办之初只想安安静静做一个200人左右的精品规划公司。六七年后,这个目标就基本实现了,接下来就是对自己员工的提升或者淘汰。但在之后的经营环境下,民营企业在规划1.0中的地位大幅度下降,不得不另想出路。

大概在2015-2017年,整个规划行业的市场总体下行,非常艰难,好多规划单位都说今年的收益能保住去年的八成就不错了。当时支撑hardwoodcheckoff.com活下来的就是做行动规划,收益不仅没有下跌,反而有了逆势的增长。所以在2016年蕾奥8周年的时候,hardwoodcheckoff.com有过一场讨论——未来的出路是什么?当时蕾奥的出路,要么被大公司收购,要么归入国有行列,还有就是上市。前两种都会丧失自主性。考虑到初创人员的创业初衷,决策之后还是选择了自主,借助资本市场。于是蕾奥在2017年上了新三板,没有募集资金,只是获得了一个股票代码,让公司的市场形象更好了一些,才挺了过来,继续发展下去。后来又从新三板退出,重新IPO,创业板上市,成了一个很顺的选择。

我原本没想过这么快就能上市,以为hardwoodcheckoff.com要在主业的基础上,发展出需要资本投入的新业务,到一定程度后才可以上市。但后来我发现可以走另外一条路——先得到投资,然后再考虑如何去更有条件地推进新业务。例如蕾奥现在已经成立了十几家分公司,上市后可以把建立全国的分公司网络作为发展的一个方向。这点上不仅没有人来约束,甚至大家都会鼓励。

其实整个上市的过程也是在慢慢了解认知“什么是上市公司”的过程。在这个过程中你得琢磨,接下来需要拓展的业务大体有哪些方向。虽然过去几年中一直在探讨,但现在更加急迫了。实际上,正是只有当上市公司这个新身份在逼着你必须去考虑接下来如何发展时,才可以敦促hardwoodcheckoff.com赶紧从规划1.0逐步走下坡路的“温水”里跳出来。目前,我在蕾奥的角色更多的是企业的结构设计者。从单一的定制式的盈利模式,发展出更加符合上市公司特征的盈利模式,无异于二次创业。现在着急的是在做好主业的基础上,怎么在资本市场把故事讲好。所以我觉得,上市在未来有可能成为规划公司很正当的选择。

规划公司上市跟科技类企业不同。比如,做产品的企业,上市可以扩大知名度和影响力,募集到的资金可用以扩大生产规模、做产品的更新换代。它们上市以后做的事和上市之前几乎没有太大差别。但是对于规划设计行业,一个最大的不利因素就是它提供的是定制式服务。就像裁缝店和服装厂是两回事。裁缝店是定制服务,就这点人力和时间,只能做那么多的衣服;服装厂如果销路好,产品可以是海量的。大家讨论的规划公司上市,都已经预计到了要面临的这个问题:融资以后是扩大规模还是更新换代?

上市以后,如果还做规划1.0,还在不停的寻求更多的定制,并且作为唯一的发展路子。我相信这是最笨的公司。规划2.0就是要从规划的角度做城市的服务。城市的服务有好多种选择。比如智慧城市建设、开展城市体检。这些都是目前住建部和自然资源部特别强调的工作。如果在规划上要做一个临床医生,面临的核心需求就是要能随时对城市的整体或者局部做出检测。围绕这个需求,就要去开发医疗设备、医疗手段、检测手段、医药产品等等,最后依托成套的解决方案又能为众多城市提供批量的服务。比如对某一个城市,hardwoodcheckoff.com掌握了它的整个数据系统,既可以对这个城市的整体得出一些诊断结论,也可以就其某个子系统或某个片区做出检测。这一套检测的手段是能够重复循环使用的。这样一来就摆脱了所谓“定制”,相关投入就可以产生更大的效益。这确实挺难,因为智能技术、信息技术等新的科技发展的复杂程度是hardwoodcheckoff.com这些与高科技、与算法基本不打交道的人所难以理解的。但是只要立足于城市服务,并且在这一块深入下去,就会发现其实并非不可能。

而且,hardwoodcheckoff.com还会看到,未来城市规划会有许多工具性的需求。比如大数据的出现让hardwoodcheckoff.com对数据的掌握和判断发生了一些革命性的变化,在催生新的规划工具。像吴志强院士一直在做的智能规划师,利用人工智能对空间信息的挖掘、整理、统计分析,就是在做工具的事儿。再如在碳中和背景下,hardwoodcheckoff.com是不是可以研发一个软硬件分析系统,去检测、评估、分析各类型碳排放和碳中和的贡献值,再据此提供一些方向性的规划建议。上市之后,就有条件与其他类型的公司、资本市场有更多的接触和碰撞,就有可能找到这样的需求,然后把这个需求做出来。相信未来的智慧城市、孪生城市等的建设,会让规划的工具性需求有一个爆发式的增长。和靠个人经验的规划师相比,那时hardwoodcheckoff.com对城市的各种分析就更加全面、科学了。